Приобретение квартиры с использованием материнского капитала — это важный шаг в жизни молодых семей. Однако, с течением времени, возникают новые обстоятельства, и вопрос о продаже такой недвижимости может стать актуальным. В этой статье мы рассмотрим, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и предоставим подробную пошаговую инструкцию по процессу продажи.

 

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Маткапитал это мера государственной поддержки семьям с детьми. Также это отличный инструмент бюджетного финансирования. Но так как деньги из бюджета, их назначение имеет целевую функцию – улучшение жилищных условий детей и семей.

ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства собственно и следят за соблюдением законодательной базы по данному вопросу. Основные документы, регулирующие маткапитал и его выдачу это — закон о поддержке семей с детьми №256-ФЗ, Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862.

Закон не накладывает запрет на сделки по продаже квартир, приобретенных с помощью материнского капитала. Но у данной продажи будут некоторые ограничения, наложенные государством. Так как прежде всего законодательно дети должны быть защищены от ухудшения условий проживания. Государство запрещает обналичивание маткапитала и препятствует фиктивным сделкам.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, абсолютно возможна. Однако, есть несколько важных моментов, которые стоит учесть.

  • Погашение ипотеки: Прежде чем приступить к продаже, необходимо удостовериться, что ипотека, взятая на квартиру, полностью погашена. Это важное условие для успешной сделки.
  • Срок владения: Согласно законодательству, при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, в течение первых трех лет с момента регистрации права собственности, часть средств из материнского капитала может потребоваться вернуть государству.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Шаг 1: Подготовьте документы. Перед началом процесса продажи соберите все необходимые документы, такие как свидетельство о рождении, свидетельство о браке, договор купли-продажи, документы по ипотеке и др.

Шаг 2: Погасите ипотеку. Убедитесь, что все задолженности по ипотеке полностью погашены, и получите от банка подтверждение об этом.

Шаг 3: Оценка квартиры. Проведите оценку квартиры, чтобы определить ее рыночную стоимость. Это поможет определить реальное значение сделки.

Кроме того, вам необходимо подыскать приемлемый вариант по продаже такой квартиры, при покупке которой использовался маткапитал. Потому как данный тип жилья нельзя просто так продать. Детям, не достигшим совершеннолетия будет негде проживать. Но здесь есть исключения. Когда к примеру ребенку нужна большая сумма денег на лечение. Органы опеки в таком случае разрешат продать жилье без покупки новой квартиры, с учетом жизненно важных интересов.

В таком случае идеальным вариантом станет обмен недвижимости или одновременная продажа и покупка другой квартиры или дома. Кроме того, вам понадобятся веские причины, почему вы хотите продать жилье, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему. Такими основаниями может быть – увеличение размеров жилой площади или улучшение качеств жилья, переезд всей семьи по причине смены работы родителей, также переезд в другой регион по рекомендации врачей и так далее. Соблюдение следующих условий при этом обязательно.

  • Доля ребенка не будет уменьшена, если сравнивать с предыдущим ее объемом в прежней квартире.
  • Новая квартира или дом должным быть не менее комфортными чем предыдущий вариант. Одобрения на жилье в плохом состоянии не будет.
  • Госслужбы приветствуют ваше желание перевезти семью из окраины в центр или из провинциального города в столицу.
  • Стоимость новой квартиры по кадастру должна быть больше. Или стоимость доли детей должна быть больше, а не наоборот.

Органы опеки могут не согласовать сделку, в которой новое жилье приобретается в ипотеку или увеличилось количество владельцев. По причине того, что данные обстоятельства могут навредить интересам ребенка или ухудшить его жилищные условия. Но выход есть всегда. Пока определяетесь с квартирой, выделите доли в квартире у родственников детям.

Шаг 4: Обратитесь к специалистам. Получите консультацию у профессиональных агентов по недвижимости и юристов. Они помогут вам правильно оформить сделку и избежать возможных проблем.

  • Необходимо разобраться с долями.

Когда вы берете на себя ответственность использования материнского капитала. Например, вы родитель. Вы несете некоторые обязательства перед ПФР. Вы должны выделить, прежде всего детям, и остальным членам семьи доли в приобретаемом жилье. Если покупаете готовую квартиру, то доли будут выделены сразу на сделке купли-продажи. Если недвижимость находится на этапе строительства или приобретается в ипотеку, то у вас будет 6 месяцев после оформления правоустанавливающих документов или погашения ипотечных выплат, на то чтобы выделить доли детям и членам семьи.

Когда выделили доли, ваши обязательства по использованию маткапитала будут завершены. Но ограничивающие рамки, касающиеся распоряжений над недвижимостью все же, останутся. И это пока дети не станут совершеннолетними. Теперь все действия с данной недвижимостью будут контролировать органы опеки и попечительства. Даже в том случае если вы не использовали при покупке маткапитал.

  • Согласование сделки с органами опеки и попечительства.

Вы рискуете не пройти государственную регистрацию если не согласуете момент отчуждения жилого помещения у ребенка, с органами опеки и попечительства. И даже в случае если такую сделку без согласия и зарегистрируют. Она будет расцениваться как мошеннические действия и ДКП будет расторгнут.

Но есть и исключения из правил. Если ребенок достиг совершеннолетнего возраста 18-ти лет, то теперь органы опеки и попечительства не защищают его интересы. И таким образом доля совершеннолетнего при смене жилья может стать меньше, в тот момент, когда доля других детей в семье уменьшаться не может по закону. А доля ребенка 18-ти лет уже не имеет защиты органов опеки.

И для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры с использованием материнского капитала вам понадобится предоставить в органы опеки следующие документы:

  1. Заявления от обоих родителей на получение разрешения на продажу.
  2. Паспорт РФ и свидетельство о рождении каждого из собственников жилья, в том числе и детей.
  3. Свидетельство о браке (разводе).
  4. Правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
  5. ДКП данного жилья.
  6. Кадастровый паспорт недвижимости.
  7. Справка о прописанных в квартире. Если кто-либо из детей не прописан в данном жилье, необходимы справки с мест их постоянной регистрации.
  8. Справка о техническом состоянии квартиры.

В случае, когда ребенок не числится собственником квартиры, а просто прописан в ней, то согласие органов опеки и попечительства не требуется.

  • Пройдите государственную регистрацию.

Обязательно проверьте все документы, по той квартире что собираетесь купить и по той, что владеете.

Доли всех членов семьи должны быть выделены перед продажей. И в соответствии с соглашением о материнском капитале, который хранится в ПФР. Далее необходимо соглашение на продажу в органах опеки. Это может оказаться непросто процедурой. Но органы опеки лишь опекают интересы детей и сохранение их доли в квартире, далее их зона ответственности не распространяется. То есть обеспечивать юридическую безопасность будущей сделки будете вы сами как родитель. Поэтому, когда выбираете варианты будущего жилья, будь то обмен, продажа или покупка, соберите максимально полную информацию.

Конечно первый источник в таком случае — это выписка из ЕГРН. В ней будет указан не только текущий владелец недвижимости, но и кому она принадлежала ранее, когда была продана и сколько раз. Ограничения и обременения, кадастровые номера и многое другое будет в выписке из ЕГРН. Если хотите еще более полную информацию и быстро просто закажите комплексный отчёт на основе актуальных и достоверных данных на основе выписки из ЕГРН у нас. Вам понадобится только адрес недвижимости или ее кадастровый номер.

Советуем прочитать:  Если нет собственника в отчете ЕГРН

Важно! В выписках из ЕГРН с 01 марта 2023 года скрыта информация о ФИО владельцев недвижимости. Персональные данные заменены на фразу «физическое лицо».

Продажа квартиры, которая была приобретена с помощью материнского капитала можно только через нотариуса. Так как данная сделка будет долевой.

Обязательно после регистрации продажи недвижимости, которая была куплена на маткапитал, отчитайтесь. Это необходимо для того, чтобы подтвердить, что средства, выделенные из бюджета, были использованы по назначению. И кроме того дети в результате сохранили свои интересы.

Первый вариант

Если такую квартиру вы продали, а взамен ничего не купили. Средства, что вы получили с продажи такого жилья разместите на банковский счет ребенка. Они будут там хранится до того момента пока ребенку не наступит 18 лет. Ни родители, ни законные представители при этом не имеют права распоряжаться данными денежными средствами. Исключением будет являться приобретение жилья для ребёнка.

Для этого предоставьте в органы опеки следующие документы:

  • Документы, которые подтверждают, что вы открыли счет в банке на ребенка (оригиналы и копии).
  • Выписка по счету.
  • Банковские реквизиты счет.

Вариант два

Покупаете дом или квартиру на деньги с продажи жилья, приобретенного на маткапитал. Тогда вам надо подать в органы опеки пакет документов, которые подтверждают доли каждого из детей в новой недвижимости.

  • ДКП.
  • Документы, подтверждающие право владения (Свидетельство или выписка из ЕГРН).
  • Техпаспорт нового жилья.
  • Выписка из домовой книги.
  • Документ о техническом состоянии недвижимости.
  • Паспорта и свидетельства о рождении всех, кто участвует в сделке.
  • Свидетельство о браке (если квартиру будете покупать у супружеской пары).

Вариант три

Покупаете новую квартиру в ипотеку. Это значит, что на время выплаты ипотечного кредита квартира будет числится у банка в залоге. По этой причине кроме документов, перечисленных выше вам необходимо предоставить в органы опеки и попечительства:

  • Согласование банком того факта что один из собственников — это ребенок.
  • Если такого согласия нет. Пропишите свои обязательства по выделении долей детям после выплаты ипотечного кредита. И заверьте их у нотариуса.

Обычно банк не дает свое согласие на продажу квартиры находящейся в ипотеке. То есть пожалуйста погашайте ипотеку, и мы снимаем обременение в виде залога и действуйте как пожелаете. Кроме того, очень сложно найти подходящего покупателя, который погасит ныне действующий ипотечный кредит.

Как правило покупатель вашей недвижимости тоже привлекает кредитные средства при покупке. А это не приветствуется. Поэтому банки так настойчиво требуют справку о том, что маткапитал не был использован при покупке жилья. Ее можно заказать в ПФР. Называется, как справка об остатке материнского капитала.

Причиной будет высокий риск как для того, кто покупает так для того, кто выдает кредит, то есть для банка. Рассмотрим подробнее риски., когда квартиру продавец купил с привлечением маткапитала.

  • Продавец сделал все по закону, в том числе и выделение долей детям. Но вдруг кредит перестает выплачиваться, детей никогда не смогут выселить на улицу.
  • Когда доли либо не выделили, либо выделили, но неправильно. Такие сделки можно оспорить в судебном порядке. Но имейте ввиду срок исковой давности будет очень длинным. Например, если обделенному ребенку наступает 18 лет прибавляйте еще три года. И считайте, если ребенку пострадавшему от действий взрослых 5 лет, то о своих правах он заявит спустя 15-16 лет.
  • В итоге по признании сделки недействительной все участники возвращаются на исходные позиции. Квартира возвращается продавцу, деньги покупателю.

Вышеописанные проблемы могут возникнуть даже если вы не являетесь первым покупателем квартиры с материнским капиталом. По этой причине так важно получить полный отчет с актуальными данными из ЕГРН. Там будет вся история перехода прав и также информация о том использовался ли маткапитал в сделках с данной квартирой. Заказывайте у нас – это просто и быстро.

Ваш идеальный покупатель для квартиры с использованием маткапитала это тот, кто сможет погасить остаток по вашему ипотечному кредиту в рамках договора по задатку. Тогда сделка конечно состоится.

Шаг 5: Продажа и возврат материнского капитала. После продажи квартиры соблюдайте законные требования по возврату части материнского капитала, если прошло менее трех лет с момента регистрации права собственности.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал при разводе

В случае развода, согласуйте с бывшим супругом условия продажи и раздела средств, включая материнский капитал. Обратитесь за юридической помощью для защиты ваших интересов.

  1. Право собственности:

Совместное владение: Если квартира была приобретена в браке с использованием материнского капитала, вероятно, она является совместной собственностью обоих супругов.

Необходимость раздела: При разводе возникает необходимость разделить совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру.

2. Согласование с бывшим супругом:

Согласие на продажу: В случае, если оба супруга являются собственниками, требуется согласие обоих на продажу. В противном случае возможно обращение в суд для решения вопроса о разделе имущества.

3. Оценка стоимости:

Определение рыночной стоимости: Прежде чем начать процесс продажи, необходимо провести оценку рыночной стоимости квартиры. Это может потребовать участия оценщика недвижимости.

4. Выбор агента по недвижимости:

Привлечение профессионала: Для ускорения и упрощения процесса продажи часто рекомендуется обратиться к лицензированному агенту по недвижимости. Он может помочь в подготовке документов, маркетинге и проведении сделки.

5. Подготовка документов:

Подтверждение права собственности: Необходимо подготовить все необходимые документы, подтверждающие право собственности и условия приобретения квартиры с использованием материнского капитала.

6. Раздел средств от продажи:

Согласование условий: В случае продажи совместного имущества при разводе, стороны должны согласовать, как будут разделены средства от продажи.

7. Обращение в Росреестр:

Завершение сделки: После заключения сделки покупки-продажи, изменения в собственности квартиры должны быть зарегистрированы в Росреестре.

8. Учет налоговых обязательств:

Налогообложение выручки: Важно учесть налоговые обязательства, которые могут возникнуть в результате продажи недвижимости. Например, подоходный налог на прибыль от продажи имущества.

В итоге можно сказать, что данная квартира содержит доли собственников и все нюансы и вопросы по продаже оной будут связаны с 2 аспектами:

  1. Доли. Необходимо иметь отказы других владельцев жилья от покупки долей. Плюс ДКП должен быть оформлен у нотариуса.
  2. Необходимо иметь согласие органов опеки и попечительства.

Решение таких вопросов доступно двумя способами:

  • Выкупаете долю у бывшего супруга и остаетесь жить с детьми в этой квартире.
  • Продаете квартиру и делите полученные средства согласно долям.

В случае продажи квартиры вам как родителю с детьми останется часть средств, полученных с продажи недвижимости, которая была куплена с помощью материнского капитала. Таким образом достаточно сложно купить новое жилье, не ухудшая условия и не используя ипотеку. Но вы можете получить согласие от органов опеки если выделите доли детям в жилье у родственников.

 

Заключение

Продажа квартиры с материнским капиталом – это процесс, требующий внимательного планирования и выполнения определенных шагов. Соблюдение законодательства и профессиональная консультация помогут вам успешно реализовать вашу недвижимость и получить максимальную выгоду от сделки.