Приобретение жилья — важное событие в жизни каждого человека. Для успешной и беззаветной покупки квартиры необходимо тщательно подготовить все необходимые документы. В данной статье мы рассмотрим, какие бумаги потребуются при различных сценариях сделки, начиная от базовых требований до дополнительных шагов при участии детей или приобретении жилья в ипотеку.
Основные документы
Вы наверняка в курсе что к некоторым документам на недвижимость будет доступ только у собственника квартиры. И таким образом данные документы потребуют особо внимательной проверки на достоверность данных.
Первым делом проверьте наличие у продавца документов подтверждающих право собственности.
Базовые документы, которые необходимы от продавца и для оформления сделки купли-продажи. Это включает в себя свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.
Также существует ряд документов, являющихся правоустанавливающими, если квартира получена в наследство, приватизирована или при иных обстоятельствах:
- договор обмена;
- договор передачи в собственность при приватизации;
- договор дарения при получении в подарок;
- соглашение о разделе имущества при разводе супругов;
- решение суда при разделении имущества в судебном порядке;
- договор ипотеки при покупке жилья на средства банка;
- договор пожизненного содержания с иждивением при наличии обязательства ренты.
И здесь все будет зависеть от того, какой из перечисленных выше документов явился основанием на правообладание данной собственностью, соответствующая проверка подлинности документов и должна быть проведена. К примеру, если мы рассматриваем жилье, полученное продавцом в наследство, тут особенно внимательно проверяем существование иных претендентов на эту квартиру. Если у собственности существуют содольщики- необходимо наличие их согласия и так далее.
Рассмотрим стандартный случай приобретения квартиры от собственника, который приобрел данное жилье самостоятельно по договору купли-продажи. Как говорилось выше вам понадобятся от продавца следующие документы. Чуть подробнее:
- Паспорт владельца недвижимости.
Обязательно сверьте данные в правоустанавливающих документах и паспорте собственника. Для снижения рисков – пусть покажет вам свой СНИЛС, ВУ и иные документы. Кроме того, вы можете проверить паспорт по базе МВД на его подлинность.
- Выписка из домовой книги.
По этому документу вы сможете установить кто прописан в квартире. Также проверьте по какой причине выписывались бывшие жильцы. Но эта выписка будет действительна всего пять дней, поэтому необходимо проверить актуальность данного документа. Вам ее сможет оформить только владелец недвижимости или кто-либо из жильцов.
- Выписка из ЕГРН.
По сути это самый важный документ, который вы должны изучить перед тем как приобретать данное жилье. Здесь будут указаны такие данные как — адрес, кадастровый номер, технические характеристики, данные о собственниках, есть ли обременения и аресты и другие.
Внимание! Выписки из ЕГРН, сформированные с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости не указывают, эти данные будут заменены на фразу «физическое лицо». По причине вступления в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Важно! Более полный и развёрнутый отчет о недвижимости на основе данных из выписки ЕГРН вы как покупатель можете самостоятельно. Воспользуйтесь нашим сервисом. Просто введите адрес недвижимости или ее кадастровый номер, действуйте по инструкции и все необходимые данные будут у вас в максимально короткий срок.
Выше мы рассмотрели необходимый минимум по пакету документов, которые вам должен предоставить продавец жилья. Все эти документы позволят вам быть спокойным за безопасность будущей сделки. Но многие документы из списка также понадобятся при совершении самой сделки купли-продажи.
Имейте ввиду бывает необходимы и некоторые документы которые не входят в список базовых. Это может быть:
- согласие супруга на сделку;
- разрешение опеки для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние;
- согласие банка для сделки с ипотечной квартирой;
- согласие рентополучателя;
- подтверждение отказа содольщиков от выкупа доли в жилплощади.
Какие бумаги нужны для оформления сделки купли-продажи
Для успешного оформления сделки купли-продажи недвижимости необходимо предоставить ряд ключевых документов, гарантирующих законность и безопасность данной сделки. Вот список основных документов, которые потребуются:
Свидетельство о праве собственности
Этот документ подтверждает, что продавец является законным владельцем недвижимости. Без него сделка купли-продажи невозможна.
Технический паспорт на квартиру или дом
Важный документ, содержащий техническую информацию о жилье, такую как общая площадь, количество комнат, и другие технические характеристики.
Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости)
Этот документ подтверждает факт внесения недвижимости в государственный реестр и содержит актуальные сведения о правах на объект.
Договор купли-продажи
Основной юридический документ, который фиксирует условия сделки, стоимость недвижимости и обязательства сторон.
Паспорт продавца и покупателя
Документ, удостоверяющий личность сторон сделки. Важно, чтобы паспортные данные были точны и полностью соответствовали другим предоставленным документам.
Справка об отсутствии обременений
Документ, подтверждающий, что недвижимость не является залогом по кредиту или не обременена другими правами третьих лиц.
Документы об объекте недвижимости
В зависимости от типа недвижимости могут потребоваться дополнительные документы, такие как акты приема-передачи при покупке в новостройке или документы об аренде при продаже арендованного жилья.
Заявления о регистрации купли-продажи
Не подготавливайте заранее так как, заполненные бланки выдаст сотрудник Многофункционального центра или Росреестра. Единственное ваша задача — это внимательно проверить правильность заполненных документов и подписать их.
Квитанции об уплате госпошлины за государственную регистрацию права (для ФЛ это 2000 рублей)
Важно знать, что без оплаты сделку не зарегистрируют.
Документы, которые подтверждают оплату приобретаемой недвижимости
Здесь все зависит от условий расчетов, прописанных в договоре.
Эффективная подготовка и предоставление всех необходимых документов обеспечит гладкость и легальность сделки, защищая интересы обеих сторон.
Покупка в новостройке
При приобретении квартиры в новостройке к этому списку добавляются документы, подтверждающие разрешение на строительство, акт приема-передачи от застройщика и технический паспорт дома.
Вот перечень ключевых документов для сделок с новостройками:
- Разрешение на строительство
Этот документ выдается застройщику и подтверждает право на начало строительства. При покупке квартиры в новостройке важно удостовериться в наличии и действительности данного разрешения.
- Проектная декларация
Важный документ, который содержит информацию о характеристиках будущего дома, планировке квартир, сроках завершения строительства и прочих важных аспектах. Покупатель должен внимательно изучить проектную декларацию перед подписанием договора.
- Акт приема-передачи
После завершения строительства покупателю предоставляется акт приема-передачи, в котором фиксируются все недостатки и моменты, требующие внимания. Этот документ важен для последующего обращения по гарантийным обязательствам застройщика.
- Документы о земельном участке
Если новостройка строится на земельном участке, важно предоставить документы, подтверждающие права застройщика на использование этого участка.
- Свидетельство о государственной регистрации права застройщика
Этот документ подтверждает, что застройщик является законным владельцем строящегося объекта.
- Свидетельство о вводе объекта в эксплуатацию
По завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию выдается данное свидетельство, которое подтверждает готовность дома к проживанию.
- Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги
Покупатель должен убедиться, что застройщик не имеет задолженностей по оплате коммунальных услуг, что может повлиять на будущие обязательства нового владельца.
Но вам не стоит беспокоится, подготовка всех этих документов — это забота продавца. Ваша задача внимательно изучить эти материалы.
Покупка в ипотеку
Оформление сделки с использованием ипотеки требует дополнительных бумаг, таких как справка о доходах, кредитный договор и согласие супруга(и).
Все оформление документов обычно организовывает сам банк, от вас как от покупателя потребуется лишь внимательно проконтролировать заполнение документов. И еще один нюанс. Сделка купли-продажи в связи с тем, что применяется ипотека, будет проводится одномоментно с подписанием ипотечного договора. Таким образом регистрируется сразу 2 сделки:
- Приобретение недвижимости – переход права собственности.
- Ограничение прав нового собственника. Теперь данная недвижимость будет предметом залога по ипотеке.
Комплект документов для регистрации ипотечных обязательств:
- Справка о доходах. Зависит от формы трудоустройства. Для работающих по найму — справка о доходах с места работы, для предпринимателей — налоговая декларация или справка от бухгалтера.
- Трудовой договор и справка с места работы. Для работающих по найму — копия трудового договора и справка с места работы о зарплате.
- Справка об отсутствии задолженностей по кредитам. Банк может потребовать справку об отсутствии текущих задолженностей по другим кредитам.
- Справка о состоянии семейного положения (возможно). Некоторые банки могут потребовать справку о состоянии семейного положения.
- Документы об обеспечении (залоговые документы). В случае, если в ипотеку предоставляется другая недвижимость или движимое имущество, потребуются соответствующие документы.
- Пакет документов по страхованию жизни и имущества. Банк может потребовать страхование жизни заемщика и имущества, приобретенного в ипотеку.
- Доверенность представителя банка и его паспорт.
- Документ об уплате госпошлины за регистрацию — 1000 руб. для физлица (не перепутайте с госпошлиной, которую вы платите за переход права собственности).
- Заявления каждой из сторон ипотечной сделки о регистрации –внимательно проверьте и подпишите.
- Договор по ипотеке – закладная.
- Договор по кредиту.
- Согласие супруга на залог общей собственности, оформленное нотариально.
Этот список является общим рекомендованным перечнем документов, и для конкретных требований рекомендуется обращаться в выбранный банк, чтобы получить точную информацию.
Рефинансирование кредита
При рефинансировании кредита на покупку квартиры потребуются акты оценки недвижимости, кредитный отчет и документы, связанные с новым кредитором. А также письменное согласие предыдущего залогодержателя на наложение дополнительного обременения – новой ипотеки.
Покупка доли в квартире
При покупке доли в квартире, кроме основных документов, вам потребуется предоставить дополнительные бумаги, которые подтвердят законность и безопасность сделки. Вот перечень дополнительных документов, которые могут вам потребоваться:
Согласие собственников. В случае, если в квартире несколько собственников, каждый из них должен выразить свое согласие на продажу своей доли. Это может быть оформлено в виде нотариального согласия или другого подтверждения в письменной форме.
Вы если являетесь продавцом недвижимости, имеющей совладельцев ваша задача сперва предложить покупку своей доли другим совладельцам жилья. И условия приобретения вы обязаны предложить близкие к тем, которые предлагаете третьему лицу.
Когда письменного ответа о согласии на продажу доли нет от совладельцев, вы можете обойтись без него. Вам достаточно будет предоставить доказательную базу. Вы им предлагали выкупить их долю. Конечно направленное через нотариуса уведомление будет лучшим решением. Так как ДКП в любом случае должен быть нотариально заверенным. Конечно предложение о выкупе доли можно отправить обычным письмом с уведомлением по почте. Но такой вариант можно оспорить в суде. В случае отсутствия ответа на ваше предложение выкупа доли в течение тридцати дней, можно считать, что совладельцы вашу долю приобретать отказываются.
Договор о передаче доли. Документ, который фиксирует условия сделки между продавцом и покупателем, определяет размер доли, стоимость и другие ключевые моменты. Необходимо, чтобы этот договор был подписан всеми участниками сделки.
Акт приема-передачи. После совершения сделки необходимо составить акт приема-передачи, в котором фиксируются условия купли-продажи и состояние переданной доли.
Нотариальное заверение подписей. Для большей законности сделки рекомендуется нотариальное заверение подписей на всех документах.
Документы о плате налога на прибыль (при продаже доли физическим лицом). При продаже доли в квартире физическим лицом может потребоваться предоставление документов о уплате налога на прибыль.
Участие детей в сделке
В случае участия детей в покупке квартиры, требуется согласие другого родителя или опекуна, а также документы, подтверждающие их права на жилье. А именно:
Согласие второго родителя (опекуна). Если один из родителей собирается продать свою долю в квартире, требуется согласие второго родителя (или опекуна) на совершение сделки. Это обычно оформляется в нотариальной форме.
Справка о составе семьи. Справка, подтверждающая информацию о составе семьи, может потребоваться для подтверждения факта участия детей в сделке.
Свидетельства о рождении детей. Нотариально заверенные копии свидетельств о рождении детей, подтверждающие их личность и статус детей в сделке.
Решение суда о согласии на продажу имущества. В случае отсутствия одного из родителей (например, в случае развода), судебное решение о согласии на продажу имущества может потребоваться для заключения сделки.
Доверенность на осуществление сделки. Если один из родителей не может явиться лично для участия в сделке, может потребоваться доверенность на осуществление сделки от отсутствующего родителя.
Согласие несовершеннолетних детей. В зависимости от возраста детей, может потребоваться их личное согласие на участие в сделке. Для более старших детей (обычно с 14 лет) это может быть закреплено в письменной форме.
Документы об обеспечении будущих прав детей. Могут включать в себя документы, которые гарантируют сохранение и защиту доли детей в случае изменения обстоятельств, такие как завещание или договор о передаче доли.
Нотариальное заверение подписей. Для большей юридической гарантии может потребоваться нотариальное заверение подписей на всех документах.
Оформление сделки
Росреестр это учреждение собственно и занимается оформлением сделок, связанных с недвижимостью. В Росреестре будет организован сбор, обработка и хранение информации обо всех правах на недвижимость в каждом отдельном регионе. Здесь же и будет проведена регистрация вашей сделки с недвижимостью.
Кроме того, на данный момент оформить сделку с недвижимостью можно и в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы». Далее зарегистрированные документы по сделке попадут в Росреестр, а затем после регистрации вернуться через МФЦ к заявителям.
Сотрудник МФЦ, обязан выдать расписку с указанием полного перечня полученных документов от заявителя с указанием даты приема и номера дела. С помощью номера дела вы сможете с легкостью отслеживать как продвигается ваша регистрация.
Сроки регистрации как правило не превышают 10-12 дней. Но если документы оформлены неверно регистрацию могут приостановить или прекратить.
Вывод
Выбор и приобретение квартиры — это ответственный шаг, требующий внимательного отношения к документам. Подготовьтесь заранее, следуйте указаниям специалистов и оформите сделку правильно, чтобы ваш новый дом стал источником радости и уюта.