Сейчас рынок недвижимости постоянно меняется, поэтому нам с вами важно обеспечить себя надежным и безопасным жильем. При покупке квартиры, одним из ключевых аспектов является тщательная проверка продавца. В этой статье мы рассмотрим основные шаги по проверке продавца квартиры, чтобы ваша покупка была не только удачной, но и безопасной.
Как проверить продавца квартиры при покупке?
Надежным методом проверки как самой квартиры, так и ее продавца будет заказ выписки из ЕГРН. В данном документе вы найдете все актуальные сведения о квартире и собственниках. Вы можете заказать ее владея кадастровым номером и адресом объекта. Также на нашем же сайте вы можете заказать отчет о квартире, доме или участке на основе сведений из ЕГРН. Сервис соберёт сведения об объекте и собственниках из разных источников, оценит риски для покупателя недвижимости и подготовит сводный отчёт.
Если говорить о выписках ЕГРН, то они бывают трех видов:
- Выписка из ЕГРН о собственности:
Эта выписка предоставляет информацию о правах собственности на квартиру, включая данные о владельце, его доле в собственности, и возможных обременениях объекта недвижимости, таких как ипотека или залог. Получение этой выписки позволяет удостовериться в том, что продавец имеет право на продажу и нет непредвиденных обязательств перед третьими лицами.
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений:
Данная выписка подтверждает, что на момент запроса отсутствуют какие-либо обременения на квартире, такие как аресты, залоги или ипотеки. Это важно для покупателя, поскольку обременения могут повлиять на передачу права собственности.
- Выписка из ЕГРН о предыдущих сделках с квартирой:
Эта выписка содержит информацию о предыдущих сделках с данной квартирой, включая данные о предыдущих собственниках и условиях сделок. Получение этой выписки помогает понять историю собственности объекта недвижимости, что может быть полезным для выявления потенциальных рисков и проблем. Но как правило сведений, полученных из выписки ЕГРН, будет мало для составления полной картины. Продолжим проверку продавца недвижимости более детальным образом.
Проверяем личные данные продавца
При проверке личности продавца квартиры, важно следовать нескольким ключевым шагам, чтобы обеспечить безопасность сделки и избежать потенциальных юридических и финансовых рисков.
- Запросите у продавца копию его паспорта и внимательно проверьте все персональные данные, включая ФИО, дату рождения и место регистрации. Сравните предоставленные данные с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
- Подтвердите наличие у продавца ИНН и сравните его с данными в налоговых базах. Это поможет убедиться, что продавец является налоговым резидентом и не имеет задолженностей перед налоговыми органами.
- Проверьте, соответствует ли адрес регистрации продавца указанному в официальных документах. Наличие фактической регистрации по указанному адресу подтвердит легитимность сделки.
Проверяем продавца квартиры на розыск
Исключите риски, связанные с возможными проблемами в прошлом продавца. Проверьте его наличие в базах данных розыска, чтобы убедиться, что он не связан с преступной деятельностью и не находится в мишени правоохранительных органов. Это можно сделать на портале Министерства внутренних дел. Также бывает так. Если человек числится без вести пропавшим, далее его квартира переходит по наследству к родственникам. Но! Если такой владелец внезапно объявится, у него есть все права на данную недвижимость. И еще не забывайте про приватизацию. Если пропавший жилец когда-то отказался от данной процедуры он имеет право на бессрочное проживание в данной квартире. То если он объявится это вряд ли вас порадует. В связи с этим проверить следует не только продавца перед приобретением жилья, но и все важные и ключевые обстоятельства, имеющие отношение к недвижимости.
Проверяем семейное положение собственника квартиры
Это важно для избегания потенциальных споров и проблем с наследованием в будущем. Уточните информацию о семейном положении продавца, также рекомендуется запросить выписку из реестра браков и разводов. Если продавец состоит в браке, при продаже квартиры обязательно требуется согласие другого супруга, если квартира была приобретена во время брака. В соответствии с семейным законодательством России, имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместной собственностью. Отсутствие согласия второго супруга может привести к недействительности сделки. В случае развода также могут возникнуть сложности с правами на имущество, если продажа была осуществлена без согласия второго супруга. Уточняйте информацию даже если в выписке значится только один из супругов. Исключением будет приобретение недвижимости до брака или наличие брачного договора. Так же согласие не понадобится если квартира была унаследована, получена в дар или приватизирована. Согласием будет считаться письмо от одного из супругов, заверенное нотариально. Где будет прописана воля и отсутствие возражений по поводу продажи недвижимости. В случае отсутствия такого согласия, такую сделку всегда можно оспорить в судебном порядке.
Проверяем наличие других собственников
Узнайте, есть ли другие собственники в квартире, особенно если речь идет о многоквартирном доме. Это может повлиять на ваше право собственности и обязательства перед другими собственниками. Если при приобретении квартиры вы обнаруживаете, что среди её собственников есть несовершеннолетние, важно принять необходимые шаги для урегулирования этой ситуации. Вот несколько ключевых моментов:
- Уточнение правового статуса: Проверьте документы на квартиру, чтобы удостовериться в правовом статусе всех собственников. Если несовершеннолетний является собственником, вам следует узнать, каким образом эта собственность была передана или унаследована ребенком.
- Согласие законных представителей: Если несовершеннолетний собственник, то, вероятно, его законные представители (родители или опекуны) также участвовали в сделке. Убедитесь, что у них есть соответствующее согласие и что это согласие было оформлено в соответствии с законом.
- Корректировка документации: Если возникают проблемы с правовым статусом несовершеннолетнего собственника, возможно, потребуется внести коррективы в документы о собственности. Это может включать в себя перерегистрацию собственности с участием всех заинтересованных сторон.
- Взаимодействие с органами регистрации: При необходимости свяжитесь с местными органами регистрации недвижимости для получения дополнительной информации и рекомендаций по дальнейшим действиям.
Невыполнение необходимых юридических процедур может повлиять на законность и действительность сделки.
Проверяем вменяемость и дееспособность
Убедитесь, что продавец является вменяемым и дееспособным лицом. В случае, если продавец является представителем, требуйте надлежащие документы, подтверждающие его право действовать от имени собственника.
- Справка об отсутствии психических расстройств и нахождение на учете в наркологическом диспансере. В некоторых случаях, особенно если возникают сомнения в психическом состоянии продавца, можно запросить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии психических расстройств.
- Нотариальная доверенность. Если продавец доверил кому-то право совершения сделки, вы можете запросить нотариальную доверенность, удостоверяющую этот факт.
Недееспособный продавец может продать вам квартиру. Главное наличие согласования с органами опеки.
Проверяем долги продавца квартиры
Исследуйте финансовое состояние продавца. Запросите справку о наличии долгов, связанных с квартирой, чтобы избежать непредвиденных обязательств после покупки. Проверка наличия долгов у продавца квартиры важна, чтобы избежать возможных проблем после совершения сделки, иначе вы сильно рискуете. Сделку просто-напросто не зарегистрирует Росреестр. Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять для проверки долгов продавца:
- Выписка из Росреестра: Получите выписку из Росреестра на квартиру. Этот документ содержит информацию о текущих собственниках, наличии обременений (например, ипотеки) и возможных долгах. Или запросите отчет о недвижимости на нашем сайте и получите самую исчерпывающую информацию по всем пунктам – быстро и просто.
- Справка о задолженности: Запросите у продавца справку о наличии задолженности по коммунальным платежам, налогам на недвижимость и другим обязательным платежам. Эти справки могут быть получены в соответствующих муниципальных органах.
- Запросите выписку из банка: Продавец может предоставить выписку из банка, которая покажет его финансовое состояние и наличие долгов.
- Проверка судебных решений: Проверьте наличие судебных решений по имени продавца. Это можно сделать через сайт судебной системы ФССП, где предоставляется информация о судебных делах.
Проверяем статус банкротства
Тщательно изучите финансовую историю продавца, чтобы убедиться, что он не находится в статусе банкрота. Так как такие граждане не имеют право свободно распоряжаться своей недвижимостью. Продавать может только управляющий, назначенный судом. И это как правило реализация на торгах. Когда недобросовестный продавец скрыл предмет своего банкротства, такая сделка в дальнейшем будет признана недействительной. Также может возникнуть такое положение дел, что продавец на момент продажи недвижимости накопил немаленькие долги, а банкротом еще не является. Но в отношении такого должника могут начать процедуру банкротства и все сделки за 3 года до подачи заявления на банкротство будут аннулированы. Не рискуйте своей недвижимостью. Уточняйте все сведения о банкротстве на специальном портале – Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Проверяем ипотечный «хвост»
Если продавец приобретал квартиру в ипотеку, уточните статус ипотечного долга. Надежнее всего и быстрее заказать отчет на нашем сайте. Он содержит на 100% актуальные данные из официальных источников:
- Наличие обременений, запретов
- История перехода прав с 1998 г.
- Среднерыночная стоимость
- История продаж в доме
- Список на снос или аварийный дом
- Кадастровая стоимость
- Наличие долгов в ФССП, ФНС
- Нахождение в реестре банкротов
- Наличие судов во всех инстанциях
- Реестр Росфинмониторинг
- Розыск МВД
- Действительность паспорта
Также в отчете мы для вас укажем все риски, которые являются значимыми при сделках с недвижимостью. Дадим рекомендации по уменьшению их, при наличии.
Выводы
Приобретение квартиры — ответственный шаг, требующий внимательной проверки. Перед подписанием договора убедитесь в том, что продавец честен, легален и финансово надежен. Тщательная проверка личности, статуса, финансового положения и истории владения квартирой поможет избежать многих проблем и обеспечит вам беззаботное владение вашим новым жильем.