Если вы решили осуществить продажу земельного участка физ.лицу или юр.лицу вам понадобится договор купли-продажи (ДКП). Данный документ должен быть заключен в письменной форме. В этой статье мы рассмотрим порядок оформления, содержание договора, а также подробно ответим на вопросы о том, что следует и не следует включать в документ, и какие документы необходимы для успешного завершения сделки.

 

Порядок оформления договора

Вы как собственник земельного участка имеете полное право распоряжаться этим имуществом так как захотите. Можете продать его физ.лицу или организации. Но на ваш участок не должны быть наложены обременения или иные ограничения. И еще один нюанс – продажа или покупка возможно только тогда, когда участок прошел государственный кадастровый учет.

Обязательно проверьте все документы по земле перед покупкой. Чем рискует покупатель при покупке?

  • В случае если договор купли-продажи будет составлен неверно, а точнее сказать, будут нарушены два существенных условия. А именно, ДКП составляется в письменном виде, подписать его должны две стороны – продавца и покупателя. Если произойдет нарушение этих требований – ДКП будет признан недействительным по ст. 550 ГК РФ.
  • ДКП должен быть составлен в трех экземплярах:

-один из них предназначен для покупателя,

-второй для продавца

-третий необходимо отдать в Росреестр.

  • Заверение договора нотариусом можно не делать. Есть одно «Но». Нотариусом необходимо заверять договора при участии в сделке – несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или «долевиков».

Прежде чем начнете оформление договора, убедитесь в наличии выписки из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Этот документ подтверждает правомерность продажи и важен для последующей регистрации в Росреестре.

Также важно отметить что договор должен содержать все ключевые условия сделки, такие как описание участка, цена, сроки и условия платежа. Рассмотрим подробнее что должно быть в ДКП обязательно.

Содержание договора

  1. Идентификация сторон. Полные наименования и паспортные данные продавца и покупателя должны быть четко указаны.
  2. Описание участка. Точное и подробное описание земельного участка, включая его границы, площадь, и кадастровый номер.
  3. Цена и условия оплаты. Определите общую стоимость участка, а также условия и сроки оплаты.
  4. Ответственность сторон. Определите ответственность сторон за нарушение условий сделки.
  5. Информация об отсутствии ограничений на земельном участке. Если таковые имеются продавец обязан указать наличие обременений, будь то залог, аренда или арест и др. Но во избежание неприятностей просто закажите комплексный отчет на основе выписки из ЕГРН с актуальной информацией. Тогда от вас невозможно будет скрыть такие важные сведения об имуществе.
  6. Порядок передачи участка. В ДКП прописывается момент перехода права собственности по акту приема-передачи.

В дополнение сошлитесь на правоустанавливающий документ. Пропишите кем и когда он выдавался, его основание – купля-продажа, наследование и пр.

Обязательно право собственности должно быть зарегистрировано и запись об этом отражена в ЕГРН. Укажите в ДКП номер регистрации в реестре.

В выписке из ЕГРН вы сможете увидеть следующие сведения:

  • Характеристики земельного участка.
  • Информацию о зарегистрированных правах.
  • Где находится земельный участок.
  • Информацию о частях участка.

Выписка на земельный участок о переходе прав собственности представляет из себя другой документ, в котором вы сможете увидеть – адрес, кадастровый номер, категорию земли и собственника в формате «физическое лицо».

Так как по закону с 01.03.2023 г., Росреестр не имеет права раскрывать персональные данные собственника недвижимости.

Вам как покупателю важно определить категорию земель. Так как от этого зависит, как вы сможете дальше распоряжаться своим приобретением. К примеру, земли сельхоз назначения, выделенные под ЛПХ не предназначены для постройки на них домов. Если земля ИЖС, здесь можно не только строится, но и получить прописку, адрес. Главное построится в течение 10 лет. Иначе придется оплачивать налог в двойном размере.

Советуем прочитать:  Отчет из ЕГРН на земельный участок. Отчет с координатами

В выписке или отчете вы сможете найти кадастровую стоимость земли и сразу определить размер налога, который в дальнейшем будете оплачивать.

Кроме того, из этого документа вы увидите какой участок по площади, его номер, под которым он зарегистрирован, кадастровые номера надела и каждого его объекта и другую информацию.

Сведения о собственниках, перечень правоустанавливающих документов, ограничения и обременения, информация об изъятии земли для муниципальных или гос. нужд также будет представлена в выписке из ЕГРН.

Что не нужно прописывать в договоре

Недействительные условия. Избегайте включения условий, которые противоречат законодательству или могут быть признаны недействительными.

Неопределенные формулировки. Избегайте использования неопределенных терминов и формулировок, чтобы исключить возможные толкования.

Право продавца в любой момент произвести выкуп земли по собственному желанию.

Какие-либо ограничения на последующие действия покупателя – на сдачу земли в аренду и проведение других сделок.

Снятие с продавца ответственности на случай появления третьих лиц и заявления ими о своих правах на землю.

 

Образец договора купли-продажи земли

ДКП вы можете составить сами либо обратиться за профессиональной помощью. В случае если решили заниматься данным вопросом самостоятельно, воспользуйтесь типовым договором №275. Он зарегистрирован в Минюсте РФ 10.06.1993 г.

 

Перечень необходимых документов

  1. Выписка из ЕГРН. Подтверждает права на участок.
  2. Паспорта сторон. Для идентификации сторон сделки.
  3. Технический паспорт на земельный участок. Содержит техническую информацию о земельном участке.
  4. Согласие других владельцев на продажу имущества. Должно быть составлено письменно и заверено у нотариуса.
  5. Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений, долгов, залогов и пр.)

Обязательно перед сделкой проверьте земельный участок. Для этого вам понадобится кадастровая карта и выписка ЕГРН. Либо комплексный отчет на основе данных выписки из ЕГРН – так будет быстрее и удобнее. Вы сможете заранее узнать обо всех существующих проблемах о которых продавец возможно умолчал. Кадастровая карта позволит вам проверить точную площадь участка, его границы, назначение, ВПИ земли и прилежащих территорий. Также кадастровая карта позволит уточнить кадастровую стоимость, с которой в будущем вам предстоит уплачивать налоги. Выписка позволит увидеть информацию о количестве продаж и покупки данной земли, если ли у имущества несовершеннолетние собственники, аресты или залог.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если в сделке включен дом, не забывайте также оформить дополнительный договор, в котором подробно описаны все особенности и условия продажи недвижимости.

Если на вашем земельном участке стоит дом, то продажа отдельно дома и участка является незаконной. Продаем все вместе и ДКП тоже будет один. Порядок оформления данного договора будет следующий:

  • В разделе предмет сделки должна быть указана вся информация о доме и земельном участке под ним.
  • Стоимость земельного участка может быть включена в общую сумму, а может быть выделена отдельно.
  • Документы из перечня необходимых (см. раздел выше) нужны как на постройку, так и на землю. На дом может понадобится выписка из домовой книги, которая подтвердит, что прописанных граждан в нем нет.
  • Обязательно должны быть указаны сроки, в которые продавец должен освободить помещение и передать его вместе с земельным участком новому владельцу.
  • Право собственности регистрируется два раза – на постройку и на участок. По этой причине госпошлина должна быть уплачена в два раза. За участок вы оплатите 350 руб., а за дом – 2 тысячи рублей.

 

Выводы

В процессе оформления договора купли-продажи земельного участка в 2023 году, ключевыми шагами являются подготовка документов, правильное составление договора и тщательная проверка его содержания. Необходимость включения выписки из ЕГРН и других документов не подлежит сомнению. Основываясь на этих принципах, можно быть уверенным в правомерности и юридической чистоте сделки. Помните, что заботливая подготовка залог успешной и безопасной сделки.